《物权法》颁布施行后的房屋拆迁
来源：美联地产 时间：2009-8-27 9:04:40
文/拆迁安置部经理 王科军
《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日起施行。物权法是规定有形财产归属关系的国家级法律。实施物权法，从宏观层面讲，对于发展社会主义市场经济意义重大；从微观层面讲，对房地产开发公司开发项目的进度、成本等意义重大。物权法所指的“物”，就包含了房屋；物权法所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。可见房屋拆迁与物权法关系密切，认真学习、正确理解物权法，探讨物权法对房屋拆迁的影响，对搞好本公司房屋拆迁工作有着十分重要的意义。笔者根据几年的实际拆迁工作经验，结合对《物权法》的学习理解，欲从以下几个方面谈些粗浅体会：
一、《物权法》不是房屋拆迁工作的克星，房屋拆迁工作仍将依法依规进行
《物权法》出台前后，各类媒体都进行了大量宣传报导。尤其在物权法出台后，什么本土版的“中国最牛的钉子户”呀，海外版的“风能进、雨能进、国王不能进”的“磨房故事”呀，更是纷纷扬扬。有的人就此认为，物权法实施以后就不能搞房屋拆迁了，尤其是私房更是不能动，就像一颗“地雷”，谁都不能碰，否则就是违反物权法。
其实这是一种片面认识，是对物权的绝对化理解。从物权法的条款中我们可以看出两点基本思想，一是物权法对各类主体的物权给予平等的保护；二是任何人行使物权都要依法进行。也就是说，国家、集体、个人的物权都是平等的；没有绝对的物权，只能依照法律规定行使物权。对于房屋拆迁工作者来说，要打消顾虑，只要依法办事，就可以理直气壮地实施房屋拆迁。对于公民来说，只能依法行使物权、维护物权，却不能“滥用权利”。《物权法》第七条明确规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。” 有人说，私人还会有什么“滥用权利”？同样有。比如某一被拆迁人对房产评估机构评出的房屋市场评估价格不接受，又不按照复估——另行评估——专家委员会鉴定——拆迁裁决的法定程序解决，就是一味索要高出市场价格许多的拆迁补偿费，这就是对物权的滥用，同样是法律不允许的。
《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。征收房屋的目的不是为了使用，而是为了拆迁，腾出地盘用于新的建设。这就充分说明只要依法，房屋拆迁仍将进行，私房也不是“地雷”不能碰。
纵观世界城市发展的历史，可以说没有拆迁就没有城市的发展。千百年来，城市都是在建设——拆迁——建设的循环、往复中向前发展。城市建设离不开拆迁，这是城市新陈代谢的需要。一个城市没有新陈代谢，将窒息死亡。只有吐故纳新，城市才有活力。人们常说的“日新月异”、“旧貌换新颜”就是这个意思。
现行的房屋拆迁法规，即使有与物权法抵触的地方，在2007年10月1日之前仍然是有效的。因为法律的效力一般都不溯及既往，所以物权法只能规范2007年10月1日以后的关系物权的行为。与物权法抵触的条款在2007年10月1日以后自动失效；不抵触的条款继续有效，直至宣布废止。顺便提一下，武汉市房屋拆迁活动所依据的《武汉市城市房屋拆迁管理实施办法》，直到现在仍然在执行，相关立法和管理部门并没有依据物权法做出相应修改或废除。
二、对“公共利益需要”的理解
《物权法》第四十二条的规定与《宪法》第十三条的规定是一致的，只有为了公共利益的需要，才能对公民的私有财产（当然包括房屋）实行征收或者征用。但即使是政府征收，仍然要给予被征收人合理的补偿。这就体现了国家法律对物权的保护。这也就是说，房屋拆迁必需以公共利益的需要为前提，不是公共利益需要的，就不能拆迁。
什么是“公共利益”？物权法没有界定，也没有列举（也不可能完全列举）视为公共利益的事项。笔者认为，公共利益具有两个层次的含义，一个层次是一般法律意义上的含义；另一个层次是作为行使权力事实要件的含义。前一层次的含义可以从理论上界定，后一层次的含义却要针对具体的事项进行评价。这就为判定一个房屋拆迁项目是否为公共利益需要带来了困难，将众说纷纭，进而导致“公婆”口水博弈。从理论上讲，公共利益就是社会成员都能够直接享受到的利益（好处）。当然，这也存在着“见仁见智”的问题。尽管如此，但并不意味着“公共利益”是当权者手中的一块橡皮泥，要圆就圆，要扁就扁。有些房屋拆迁项目可以明显看出是公共利益的需要，如市政设施建设项目、低洼危旧房改造项目、经济适用房建设项目等等。公共利益需要不是要牺牲个体利益，而在于保持国家权力与公民权利的良性动态平衡。
对一些很难看出或者很难理解为公共利益需要的建设项目，其拆迁难度将会增大，我们要有充分的思想准备。一个建设项目是否公共利益需要，不能由政府一家说了算，也不能由被征用人（即被拆迁人）说了算。比如我司即将进行拆迁的奥园地块、五福路地块等，项目中既有公共利益部分，也有商业利益部分。这些地块的拆迁，主要是依据政府相关部门的拆迁许可证批准而进行拆迁活动，这是我们进行拆迁的绝对必要前提，当然会受到我们的欢迎。但不仅于此，为了顺利的开展拆迁，还应当举行听证会，经过充分论证来确定该项目符合公共利益需要。参加听证的应当有专家学者、行政管理部门、拟拆迁地块的民众代表等。行政领域内公共利益的决定过程中，听证是一个不可或缺的重要程序，也是一个宣传民众、统一认识的必要过程，应当从制度上、工作环节上予以保证和落实，如此或将降低我们进行拆迁的工作难度。
（未完待续）