拆迁安置部 王科军
三、国土房产管理部门或将成为拆迁主体（拆迁人）
房屋拆迁是由于收回国有土地使用权或者征收集体所有土地，进而征收单位、个人的房屋而产生的。什么是征收？征收是指行政主体出于公共利益的需要，依据法律、法规的规定，强制性地取得行政相对人的财产所有权，并给予合理经济补偿的一种具体的行政行为。这就是说，只有行政主体才有权征收单位、个人的房屋。而企业是没有这种权力的，因此，只有行政部门才能作为拆迁人。这就颠覆了现行的拆迁法规的有关规定。现行的房屋拆迁法规规定除房屋拆迁管理部门以外的单位都可以作为拆迁人，这是与物权法的相关规定相抵牾的。因而今后的房屋拆迁，或将只能由国土房产管理部门来作为拆迁人。
对于这一点，从本质上说，我们持欢迎态度。因为，如果房地产开发公司通过招拍挂拿到的开发用地特别是中心城区土地，都是政府相关行政部门完成征收并拆迁完毕的“净地”，无疑将大大提高开发项目的建设进程。
四、房屋拆迁补偿范围或将有所扩大
根据《物权法》的规定，物权包括所有权、用益物权、担保物权，用益物权又包括占有、使用、收益权。而现行的房屋拆迁法规规定的拆迁补偿，主要是针对被拆迁房屋的所有权。当然也兼顾了一点使用权和抵押权。如《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条对拆迁租赁房屋的规定，就兼顾了房屋承租人的使用权；第三十条对拆迁设有抵押权的房屋的规定，也兼顾了担保物权。但对占有权却没有涉及，对收益权也只是规定了对所有人因拆迁非住宅造成停产停业的补偿，而对所有权人出租住宅房屋因拆迁造成停租的，或者承租人再出租（当然已征得所有权人同意）因拆迁造成的停租均未规定给予补偿。因此，今后修订的房屋拆迁法规或将占有权、收益权纳入补偿范围。因为物权法第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二第、第四十四条的规定获得相应补偿”。
另外，《物权法》第四十二条规定：“征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。根据这一规定，恐怕今后的房屋拆补偿不仅仅是用产权调换来保障被拆迁人的居住条件，还要在拆迁补偿时不仅考虑被拆迁房屋的交换价值（即按市场评估价补偿），还要考虑被拆迁房屋的使用价值。有时补偿给被拆迁人的房屋虽然与被拆迁房交换价值相等，但反而没有原来的房屋好用，这就说明使用价值反而降低了。今后对什么是保障居住条件，应当怎样在拆迁补偿中体现，都必须在拆迁法规中明确。这样也无疑会扩大补偿范围。
根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房，属业主共有。今后拆迁时这些可能都将纳入拆迁补偿范围，而不仅仅局限于拆迁房屋的补偿。
按照《物权法》的规定，对农房的拆迁补偿不仅要对房屋补偿，还要保障被征地农民的生活，安排被征地农民的社会保障费用。这样，补偿范围就扩大了很多，今后的拆迁成本会更高。
五、房屋拆迁仍然具有强制性
我们知道，房屋拆迁双方的利益是矛盾的，而且人人都有追求利益最大化的权利。对每一个被拆迁户都能通过思想动员达成协议是不可能的，房屋拆迁必须要有强制性，否则没有一个拆迁工地能够完成拆迁。重庆那个全国最牛的钉子户在工地“钉”了四年，但最后还是被拆除，就是最好的例证。拆迁户对补偿可以讨价还价，但在是否拆迁问题上却不能决定与否。
1、对单位、个人房屋的征收，决定了房屋拆迁的强制性。《物权法》规定为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产。“征收”一词就带有强制性。征收是行政机关行使国家权力的行政行为，一经作出便具有公信力和强制力，被征收人不管愿意与否都应当服从，除非经法院裁定此行政行为违法。这就决定了房屋拆迁的强制性。
2、拆迁应当符合规划，决定了房屋拆迁的强制性。《规划法》第三十四条规定：“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定”。在城市中，调整建设用地大多数要涉及房屋拆迁。《城市房屋拆迁管理条例》第三条规定：“城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善”。在法律用语中，“应当”和“必须”是同义词，都用来表述强制性规范。大多数情况下都用“应当”来表述，而用“必须”来表述，就更强调了其强制性。这也充分说明房屋拆迁是强制性的。
3、城市土地国有，决定了房屋拆迁的强制性。城市土地为国家所有，这是宪法的规定。城市人民政府便是代表国家的具体的国有土地所有权人。《城市房地产法》第十九条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回”。城市人民政府作为土地所有权人收回国有土地使用权，是行使所有权的行为，这种权力是排他的，他人无权干涉，当然也无需征得原土地使用人同意。收回土地使用权所涉及的房屋拆迁当然也是强制性的。房屋是土地的附着物，土地使用权被收回了，房屋所有权也随之被征收，“皮之不存，毛将附焉”，房屋当然只有拆迁了。
随着市场经济的不断发展以及城市化进程的加快，城市房屋拆迁问题始终是社会矛盾急剧变化、利益冲突极其复杂的一个难点和热点问题。其中发生的诸多房屋拆迁问题，也不断被媒体、政府、甚至外国媒体和政府及相关组织所关注，成为人们社会经济生活、甚至是政治生活关注的焦点问题。在《中华人民共和国物权法》出台之前，房屋拆迁问题还没有法律规定，而日常生活中，人们所依据的就是国务院的《城市房屋拆迁条例》，以及地方各级人民政府根据中央政府的行政法规所制定的各地方房屋拆迁管理行政法规。《物权法》作为国家法律形态的规定，不仅制约着行政法规的制定、修改和实施，更具体的，它也将或迟或早地作用于房地产开发公司的房屋拆迁行为，因此我们必须要在思想上和实践中引起高度重视，要因势利导、预有准备地做好相关工作，以确保公司开发项目前期工作的顺利进行。（完）